martini dijo

Básicamente de acuerdo, pero es un asunto tan complejo...porque el padre albañil está ahora feliz sabiendo que su casa cuesta un dineral...y luego está la inexplicable aversión del español al alquiler, una idea que te permite no tener que ir a las reuniones de esta nuestra comunidad, que el casero te arregle lo que se estropea, vivir en un sitio impensable si lo tuvieras que pagar...existen ventajas.

13 Diciembre 2006 | 11:01 AM

Mónica dijo

Seguramente sin darse cuenta, el autor de este post ha dado con el ejemplo perfecto para contrastar cuán opuestos son los resultados de un mercado escasísimamente regulado (la pantalla de plasma seguramente te la acabarás comprando dentro de un par de años porque para entonces valdrá la tercera parte que ahora o menos) frente a otro hiperintervenido, como es el de la vivienda.

Lo que hace que lo mismo en los coches que en la informática o en los electrodomésticos continuamente te encuentres con que cada día salen mejores productos, más innovadores, con un precio cada día más competitivo respecto a sus nuevas prestaciones y su calidad –al principio un móvil o un microondas era algo sólo al alcance de unos pocos y fíjate ahora- es precisamente el hecho de que la gente que, intentando enriquecerse, compite por fabricarlos se encuentra muchas menos trabas estatales que los que construyen viviendas.

Donde no hay precios libres lo que hay es escasez. Si, como propones, el estado pretendiera intervenir precios (típica receta keynesiana) lo que ipso facto conseguiría es ahuyentar el capital que hoy está invertido en el sector de la construcción hacia otros sectores. Y enseguida te encontrarías con que nadie estaría dispuesto a construir pisos. Es decir, sin oferta y, en consecuencia, con escasez, desabastecimiento, más paro y precios aún más altos. La forma de conseguir que los precios puedan bajar nunca es regulando precios ni por el lado de la demanda (con cosas como dar incentivos fiscales a la compra de vivienda) sino justamente al revés: haciendo que el gobierno deje de poner palos en la rueda de la oferta.

Verás, los precios no son nunca una causa de nada, sino un síntoma de una realidad subyacente; pretender "curarlos" directamente es como luchar contra la fiebre cuando ésta no es más que la indicación de que –como yo ahora- el paciente tiene gripe. Así pues, lo que habrá que detectar y atacar son las causas de la gripe ¿no? Pues veamos. En el caso español, la primera causa de la subida de precios es los últimos años ha sido el enorme incremento en la demanda de pisos, provocado por la conjunción de varios factores: varios millones de inmigrantes que necesitan un techo sobre su cabeza, una generación de jóvenes muy numerosa a la que se han unido quienes antes de 1994 no habían podido formar una familia por falta de empleo y un interés por parte de muchos extranjeros por adquirir una vivienda en nuestras costas, generalmente para disfrutar en ella de su jubilación. Dejo aparte ahora lo de los tipos, porque aunque el precio del dinero no debiera fijarlo tampoco ningún banco central, lo cierto es que este factor es común a toda Europa. La cuestión es que, pese a su dinamismo, nuestro sector de la construcción no ha sido capaz de absorber toda esa demanda. Algo habrá que se lo impida.

13 Diciembre 2006 | 05:41 PM

Mónica dijo

(sigo)
A ver. Cualquiera que conozca un poco el sector inmobiliario español sabe que el control político sobre el suelo es el principal causante del alto precio del mismo, y de ahí, del de la vivienda. La carestía de suelo y su consiguiente alto precio es algo totalmente artificial, provocado por las propias administraciones que, en parte por necesidades de financiación –a veces algo santas (en realidad nunca, porque robar nunca es santo y porque la mayoría de las cosas que hacen los ayuntamientos son, o bien estupideces demagógicas que maldita la falta que hacen, o bien gasto improductivo en chiringuitos burocráticos) y otras, las más, de tipo malayo- y en parte por ser presa de la fatal arrogancia de los planificadores socialistas, inventan las más peregrinas excusas para secuestrar el suelo e irlo soltando poco a poco. El resultado, claro está, es inmediato y nefasto. Viene a ser como si a los propietarios de coches no se les permitiera usarlos, salvo a unos pocos a los que el estado les concede licencia. Obviamente, el valor de los coches con licencia sería inversamente proporcional a la cantidad de licencias concedidas. Igual sucede con el suelo.
Pero el problema no está sólo en que los políticos puedan decidir qué, dónde, cuándo y cuánto se puede construir, impidiendo que la oferta de vivienda se amplíe y se diversifique para satisfacer a la demanda. También están las innumerables trabas burocráticas, las toneladas de regulaciones que atenazan al sector, funcionando en la práctica como barreras de entrada para los nuevos productores y favoreciendo a los ya instalados que, por ello, se vuelven menos eficientes. Además, junto a todo lo anterior, los elefantiásicos costes derivados de los inacabables plazos que hay que esperar para , primero, poner un suelo en el mercado y luego poder construir en él, quedan repercutidos en el precio final a pagar, precio que también incluye –cómo no- la corrupción (a cuánto está el kilo de concejal), que realmente no es otra cosa que una de las consecuencias del alto costo de la legalidad provocado por la propia intervención estatal.

Si a todo esto añadimos que las regulaciones del suelo permiten a autonomías y ayuntamientos imponer un impuesto a la construcción adicional al que satisfacen los constructores por los ingresos que obtienen, y que los burócratas se empecinan en poner límites al número de pisos que pueden construirse, es muy posible que hallemos cuál es la verdadera razón por la que adquirir una vivienda es un lujo. La culpa no la tiene el mercado sino la política. El estado, una vez más, no es la solución: el estado es el problema.

Algo parecido, aunque con más gracia y menos paciencia que yo, es lo que explica Ominae aquí: http://ominaeblog.net/?p=190

En consecuencia, pretender solventar un problema creado por el intervencionismo aumentando las dosis de intervencionismo no sólo es un absurdo que no arregla nada sino que es algo totalmente contraproducente. Lo que se necesita para arreglar este problema es precisamente lo contrario: eliminar controles políticos. Sacar las manos de los políticos del mercado del suelo y la vivienda. Afrontar de una vez por todas una liberalización decidida del mercado del suelo. Poner transparencia, libre concurrencia y limpieza donde hoy hay opacidad, arbitrariedad y privilegios. Bajar los impuestos y el gasto público. Reducir al mínimo las trabas burocráticas y de ahí, los tiempos de espera y los costes. En definitiva, dejar de impedir desde el poder que en esto de las viviendas funcionen correctamente el mercado y el sistema de precios. Vamos, ni más ni menos que lo que sucede en otros países –en la misma Francia, tan estatista, existe un derecho general a edificar (salvo determinados parajes específicamente protegidos, todo lo demás es edificable sin que el estado pueda decirte a qué lo tienes que dedicar ni cómo ni cuándo)- en los cuales observamos que no se da no se da este fenómeno de las subidas galopantes en los precios de la vivienda. Claro que, en esos países, hay menos codazos por hacerse con una concejalía de urbanismo y los partidos se tienen que financiar de otra forma.

13 Diciembre 2006 | 05:43 PM

José dijo

Está claro, el precio de la vivienda en España es irreal. Por eso comprar un piso ahora es como comprar aire.

13 Diciembre 2006 | 10:04 PM

Ángel dijo

Mónica, el problema del suelo es algo más complejo. Hay infinidad de factores que intervienen, pero uno de ellos es esencial: el modelo de gestión de suelo, que sólo se da en España.

Cuando una administración decide recalificar un terreno las plusvalías que se generan para ese terreno van al propietario del mismo en lugar de ingresar las cuentas del ayuntamiento en beneficio de los ciudadanos. Es decir que se convierte en un derecho del propietario en forma de subvención encubierta. Con lo cual todo el tema de la oferta y la demanda cae por su propio peso, porque precisamente esa es la forma de intervención pública desde el inicio.

Como recordaba Jesús Villoria, presidente de Transparencia Internacional en España y Catedrático de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Autónoma de Madrid, esto viene desde la Ley de 1956 y que, posteriormente, nuestra jurisprudencia ha desarrollado y consolidado al autorizar los convenios urbanísticos. El origen de esta situación viene del siglo XIX y del caciquismo, que permitió a los terratenientes quedarse con los beneficios de los ensanches de las ciudades, capturando una política pública en su propio beneficio. Y que, posteriormente, el franquismo consolidó aunque obligando a los terratenientes a urbanizar y ceder suelo al Ayuntamiento. Pero como tenían que urbanizar, y necesitaban dinero para ello, les reconoció el derecho a que se les entregara como propio el valor que les agregaba la decisión pública de urbanizar su terreno.

Al final la administración regala de manera discrecional y arbitraria el valor público que generan los Planes Generales. Y digo regala ya que los propietarios nada han hecho para merecerlo: ninguna inversión, ninguna innovación en los métodos de cultivo, etc.

Y se les regala como bien patrimonial y derecho adquirido.

Su terreno con un valor inicial X lo ve multiplicado por 200 como consecuencia de una decisión de la administración porque se le permite incorporar al valor del terreno el valor virtual del vuelo o de posible aprovechamiento urbanístico.

Al final, algo con un valor pequeño inicial, vale una fortuna y el que compra el piso en ese terreno construido lo paga a precio de oro.

En esa situación es lógico que se presione o compre, por parte del propietario del terreno, la decisión pública para que su terreno sea recalificado. Es decir, hemos abierto la puerta a la corrupción institucionalizada.

Habría que prohibir los convenios urbanísticos. Y si un ayuntamiento necesita suelo para mejorar la vida de sus vecinos, se expropia por la Ley de Expropiación Forzosa, pagando un justo precio, y santas pascuas.

14 Diciembre 2006 | 11:54 AM

Nónica dijo

Bueno, allá va otra vez. Tendré más paciencia, a ver si carga.

Angel, es que el derecho de propiedad es el derecho de propiedad y punto. Sin propiedad no hay libertad. Son la misma cosa. Y eso, o se entiende, o no se ha entendido nada de qué va esto de la civilización occidental, del capitalismo, de las democracias liberales ni de nada. O se entiende eso o la diferencia con Cuba es meramente de grado, del tiempo que tarden en encontrar las excusas para irnos convenciendo de que los dejemos meter la cuchara cada día más, pero ya habremos entrado de lleno en el camino a la servidumbre.

Y en España está claro que hoy por hoy no existe derecho de propiedad como tal sino que la gente, sin duda por herencia de un régimen tan antiliberal como el franquista, ha aceptado pastueñamente la idea de que los derechos dominicales constituyan una especie de concesión graciosa del estado, que se puede revocar en cualquier momento y por el que incluso se nos cobra tres o cuatro veces (¿a cambio de qué?). La mera idea de que exista algo como la Ley de Expropiación Forzosa, o esto de que los políticos se crean con derecho a decirle a la gente lo que pueden hacer con lo que es suyo –y me da igual si es un multimillonario o el señor de un kiosquillo al que el ayuntamiento le dice coactivamente donde tiene que situar su negocio aunque él esté viendo que en otro lado vendería más, porque éticamente es el mismo caso- son cuestiones que por principio repugnan a cualquier liberal.

18 Diciembre 2006 | 01:00 AM

Mónica dijo

(sigo)
Lo que tienen que hacer los políticos es no andar distorsionando el precio de las cosas con manejos desde el poder. Dejar que el suelo tenga el precio que tenga que tener, y no uno mayor o menor según si te dan o no un papelito del ayuntamiento, que además siempre se lo darán antes al Sandokán que a alguien que de repente decide liarse la manta a la cabeza y endeudarse hasta las cejas para poner una pequeña constructora.

Además, ¿no te das cuenta de que, al admitir que esa plusvalía (que no es una plusvalía real, relacionada con el mercado sino –insisto- fabricada artificialmente por los políticos con sus habituales excusas buenistas), se la puedan robar los ayuntamientos a los dueños del terreno o a las constructoras lo único que se consigue es que, al final, ese dinero lo acabe pagando también la gente en el precio de los pisos junto a todo lo demás que te he dicho, junto a la pérdida de rentabilidad motivada por las VPO y por los tantos por ciento de cesión obligatoria para supuestos equipamientos –que, por cierto, también se harían mejor y más eficientemente si el estado no metiera sus feas narices en ellos- y junto a todo tipo de costes creados exclusivamente por la intervención estatal? Ayer sale Clos y dice que ahora también va a haber que poner por narices no sé qué contadores individuales. Ea, cada vez que un ministro abre la boca, más costes, más madera. Ellos a dar ruedas de prensa y a colgarse medallitas, y nosotros como tontos a pagar.

Que empiecen los políticos por no tirar nuestro dinero en estupideces (como aquí en Sevilla, en un tranvía ridículo que no lleva a ninguna parte, o en crear cada día más chiringuitos, más sevilla-globales que no sirven para nada más que para llevárselo calentito entre unos y otros) y ya verás cómo no necesitan estar creando costes artificiales por todas partes y atracándonos continuamente.

Todo el problema con el suelo parte del hecho de que, absurdamente, hayamos admitido que un terreno valga no lo que los otros están dispuestos a pagar por él en un momento dado –que siempre tendrá que ver, entre otras cosas, con el hecho de que existan o no más oferentes, de que la concurrencia sea verdaderamente libre y las barreras de entrada estén permanentemente bajadas, lo mismo allí que en otros sitios- sino lo que diga un político armado con la fuerza coactiva del estado. Eso, que además es algo intrínsecamente miserable, es lo que causa la escasez artificial de suelo y hace que, en consecuencia, los precios no sean precios reales, sino mucho más altos. Eso de que te encuentres un terreno baldío (actualmente en España el terreno edificado viene a ser un tres por ciento del total) y al lado una raya en el suelo hecha por un político al otro lado de la cual empieza una enorme aglomeración de casas, eso es precisamente lo que distorsiona el mercado y el sistema de precios, y lo que abre paso para que la corrupción campe a sus anchas. Si los que han construido esas casas se hubieran encontrado con que en cualquier momento los del terreno baldío podían entrar a competir con ellos sin necesidad de ningún papelito municipal (con precio del kilo de concejal incorporado), ni existiría esa aglomeración ni esos precios ni nada.

18 Diciembre 2006 | 01:05 AM

Mónica dijo

(sigo)
Me hablas de valor público. ¿Valor público? ¿Qué es eso de valor público? Valor público (o sea para el público) es el que tiene un bar, que justamente porque tiene un dueño que intenta enriquecerse honradamente con su trabajo, se va teniendo que adaptar de la forma más eficiente a las necesidades de la gente, y no tira los recursos sino que procura optimizarlos. Desde eso que llaman lo público, ese pobre señor del bar –y sus clientes- lo único que se encuentra son trabas, impuestos y regulaciones absurdas con las que se le roba su tiempo, su dinero, su libertad, su capacidad para poder ahorrar y luego invertir en seguir creciendo, para poder decidir mudarse a otro sitio si es lo que le (nos) conviene . Y encima le están contando –con su dinero- lo mucho que necesita al estado.

En esto los socialistas de todos los partidos enseguida te salen con eso de la llamada función social de la propiedad. ¿Función social de la propiedad? ¿Les parecerá poca función social la de ser el motor, el incentivo para que ese señor del bar luche por sacarle el mayor rendimiento posible a lo que tiene en vez andar tirándolo, como hacen los políticos con el dinero que nos sacan hasta por respirar a los ciudadanos?
Lo que, en mi opinión, habría que prohibir son los pegous, los planes generales, los planes estratégicos y la madre que los trajo a todos. Lo que habría que hacer es arrebatarle a los políticos la potestad para decidir por nosotros (por el mercado, por la gente interactuando) qué se puede construir, cuándo y dónde. Vamos, ni más ni menos que lo que se hace en otros muchos países. ¿Qué es esto de que un político pueda decir que aquí va suelo industrial, allá pisos y allá no sé qué, que a tí te recalifico y a tí no? ¿Qué es esto de que un fulano pueda, arbitrariamente, con una simple firma, andar alterando el valor patrimonial de cosas que no son suyas? ¿Qué es esto de que un planificador central pretenda decidir por nosotros cómo ha de ser nuestro entorno, cuando ese planificador no puede tener la información suficiente para coordinar nuestras actuaciones, entre otras cosas porque esa información la estamos creando cada uno de nosotros todos los días? ¿Quién se cree que es ese planificador para pretender que sabe algo de nuestros mundos privados, de cómo reaccionaremos las personas una vez inmersas en sus construcciones de laboratorio? Juan Freire explica algo de esto aquí: http://nomada.blogs.com/jfreire/2006/02/una_historia_de.html

En esto, como en todo, el intervencionismo nos retrotrae a la infancia. Nos hace perder la noción de que el verdadero progreso no depende de ningún führer político ni de sus grandes proyectos, de sus metaplanes grandilocuentes, sino más bien de nosotros mismos: http://nomada.blogs.com/jfreire/2006/02/necesitan_las_c.html

18 Diciembre 2006 | 01:15 AM

Mónica dijo

(sigo)
Nueva York, el centro del mundo, no surgió de la arrogancia de ningún planificador central sino, precisamente, de la interacción de individuos libres, llegados de todas partes, que si algo tenían en común era su desconfianza hacia el poder. Y luego, de que esas personas dispusieron de un marco institucional que aseguraba la propiedad, la libertad, el cumplimiento de los contratos entre particulares y esas cosas ... y en cambio no se metía en lo que no le llamaban.

Pero, ya ves, no estamos en Nueva York sino en Chaveslandia. El viernes tuvimos aquí a un montón de barandas gastándose nuestro dinero para discutir en el Parlamento si galgos o podencos, si tú robas más que yo, si mis racataplanes son mejores que los tuyos, esgrimiendo para ello conceptos vacuos, discutidos y discutibles –aunque, eso sí, aquí sólo tres gatos a los no saben cómo amordazar los discutamos- como eso del desarrollo sostenible que supuestamente perseguirían los políticos. Pero de la necesidad de dejar de distorsionar los mercados, de recortar su poder, de dejar de ser un obstáculo permanente para que las cosas funcionen, ni pío. Ninguno. Todos el mismo disco. ¿Por qué será?

En fin. Que, si acaso –y mucho es-, lo que habría que hacer es una lista de sitios específicamente protegidos y luego, a partir de ahí, dejar que todo el suelo sea libre. Como en tantos otros países, vamos. Y si eso fuera así, ya ibas a ver si bajaban los precios.

PD. Como dijo Carlos Rodríguez-Braun, a los liberales no nos preocupa la riqueza. No somos envidiosos. Lo que nos preocupa es la pobreza.

18 Diciembre 2006 | 01:17 AM

Mónica dijo

A ver. Yo no sé de dónde se sacan los políticos eso de que haya una plusvalía que tenga que ir a ningún ayuntamiento ni nada, que además hay que ser cínicos para usar ese argumento porque, al usarlo, ellos mismos están reconociendo que con su actuación están adulterando los precios, y además yo estoy segura de que ese dinero sería mucho más productivo si se quedase en manos de particulares que si lo tienen Emilio Carrillo, Monteseirín y toda la panda. La propiedad de un terreno no se diferencia en nada de la propiedad de cualquier otro bien económico. Si tú tienes –un poné- una máquina de coser de tu abuela que de repente te encuentras que te la compran por un dineral porque se pone de moda, ¿también va a venir un burócrata del gobierno a querer llevarse la plusvalía? Pues por este camino poco nos falta.

NoTA. Este tenía que haber sido el saegundo post de la serie.

18 Diciembre 2006 | 01:25 AM

Mónica dijo

Perdón, me equivoqué al pensar que estaban cesuransurando mis post. Lo siento.

De todas formas, el sistema de comentarios resulta de lo más incómodo.

18 Diciembre 2006 | 01:30 AM

Chicho dijo

Soy un mileurista postuniversitario, esto quiere decir dos cosas: cobro cerca de 1000 euros al mes y los cobro desde hace menos de un año, afortunado de mí que estoy currando de segurata cuando soy diplomado en biblioteconomía; deseo independizarme desde que tengo uso de consciencia rebelde-adolescente... afortunado de mí, que vivo en Castilla La-Mancha, una de las comunidades donde el suelo está más barato... tienes toda la razón macho, estamos jodidos con la dictadura del ladrillo y me ha encantado tu post, es algo que todos sabemos pero cuando he visto las cifras que has puesto, la verdad: he flipado en colores tronco. Ahora, gracias a que mi abuela tiene un terrenillo en un pueblo a media hora de donde yo quiero vivir, puede que, hipotecando el terreno, construya un bajo, alquilando el bajo a una empresa pague la hipoteca del terreno, y, con mis ahorros (mínimos si quitamos seguros y el gasto rutinario de un tipo como yo) y lo que vaya rentando el poco alquiler que tendré que cobrar si quiero que me lo alquilen, podré quizás pagarle a un constructor para que me haga una única planta, con tabiques de pladur o simplemente un loft... no estoy del todo mal comparado con otros, pero he hecho cálculos aproximados, y la construcción del loft sería para dentro de más de cinco años, pagando un préstamo de igual forma para poder llevar este proyecto (nada ambicioso a mi parecer) y poder independizarme sin problemas a los treintaytantos... ríete de la casita de chocolate, porque al final tendremos que construir pilares de mazapán, paredes de turrón y conseguiremos una casa de arena y niebla.
Aun así, feliz navidad... y otra vez: te felicito por el post, ese tío ahi.

24 Diciembre 2006 | 03:16 PM